Corona als hobbel op de weg bij aankoop woning
In tegenstelling tot de eerste verwachtingen heeft de huizenmarkt tot nu toe niet te lijden onder de gevolgen van het coronavirus. Dat betekent echter niet dat iedereen dezelfde mogelijkheden heeft om een huis te kopen als een jaar geleden. Veel ondernemers komen problemen tegen bij het aanvragen van een hypotheek.
Huizenmarkt blijft booming
Bij het uitbreken van het coronavirus in februari en de invoering van de eerste lockdown leek het logisch: de huizenmarkt zou hier last van krijgen. De crisis zorgt voor een onzekerheid qua inkomens die vast en zeker zou leiden tot een kleinere vraag naar woningen – en daarmee tot lagere of in elk geval stabiliserende huizenprijzen.
Niets bleek minder waar. De huizenprijzen stegen door tot nieuwe recordniveaus en ook het aantal verkopen bleef op een hoog niveau. Tot nu toe heeft de huizenmarkt nog nergens last van.
Enorm aantal nieuwe hypotheken
Er zijn enorm veel nieuwe hypotheken afgesloten: niet alleen voor de aankoop van een huis, ook voor het oversluiten van de hypotheek. Huizenbezitters sluiten hun hypotheek over om de extreem lage hypotheekrente te benutten en om extra geld te lenen voor een verbouwing. Alsof er niets aan de hand is gaan de hypotheken als warme broodjes over de toonbank.
Meer vragen bij afsluiten hypotheek
Toch is bij het afsluiten van een hypotheek wel merkbaar dat er iets aan de hand is. De banken stellen duidelijk meer vragen over het risico dat de aanvrager te maken zal krijgen met een terugval in het inkomen. Dat geldt voor werknemers en in nog veel hogere mate voor ondernemers.
Ondernemers zijn kwetsbaar
De coronacrisis laat heel helder zien dat ondernemers kwetsbaar zijn. Dat je – afhankelijk van de branche waarin je opereert – veel last kunt hebben van volkomen onverwachte problemen in de wereld. Problemen waar jij als ondernemer niets aan kunt doen, maar die wel jouw inkomen sterk beïnvloeden.
“Kunt u uw hypotheeklast straks nog wel betalen?”
De vraag die de bank zichzelf stelt is simpelweg hoe groot het risico is dat je in de betalingsproblemen komt met je hypotheeklast. Dat risico wordt vooral voor ondernemers nu op een andere manier ingeschat dan pre-corona. Een gedaald inkomen is vervelend voor jou – de bank kijkt vooral naar haar eigen risico. Het risico dat de hypotheek niet netjes afbetaald wordt en ze uiteindelijk verlies moeten afboeken.
Resultaten uit het verleden…
Hoe goed je jaarcijfers over de afgelopen jaren ook zijn, de bank zal nu kritischer kijken naar de toekomst. In hoeverre dat inkomen ook standhoudt nu er zoveel veranderd is in de wereld. Voorheen kon je met mooie cijfers van drie ondernemersjaren zonder problemen een hypotheek krijgen. Inmiddels is dat – vooral in de horeca, recreatie- en evenementenbranche – minder vanzelfsprekend.
Gedwongen tot duur huren
Het voelt onrechtvaardig. Je mag als ondernemer wel exorbitante huurbedragen betalen in de vrije sector, maar een hypotheek met een veel lagere maandlast krijg je niet voor elkaar. Ga maar eens rekenen.
Vrije sector huur versus maandlast hypotheek
Wat betaal je nu aan huur? En wat voor hypotheek zou je nodig hebben voor een eigen huis naar jouw smaak? Moet je daarvan eens even de hypotheek maandlast berekenen… de kans is enorm dat het maandbedrag veel lager uitvalt dan die vrije sector huur. En toch ben je veroordeeld tot duur huren als je geen hypotheek krijgt.
Hoe komt die maandlast zo laag?
Die lage maandlasten voor een hypotheek… hoe dan? Het antwoord is simpel: de hypotheekrente is op dit moment extreem laag, schurkt aan tegen het all-time low. Check maar even… voor een hypotheek met de rente 10 jaar vast betaal je op dit moment ergens tussen de 1% en 2% rente. Onvoorstelbaar eigenlijk toch?
Lage hypotheekrente, lage maandlast
Het bedrag dat je maandelijks moet aftikken voor je hypotheek bestaat uit rente en aflossing. Een lage rente zorgt voor een lage maandlast – dat is überlogisch. De allerlaagste rente krijg je op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Meer kans op hypotheek met NHG
Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag met NHG wordt bovendien rekening gehouden met de omzetdaling door corona. Wellicht maak je als ondernemer dan ook meer kans op een hypotheek mét NHG dan zonder. De garantie zorgt er namelijk voor dat de bank geen risico loopt: als het huis uiteindelijk met verlies verkocht moet worden past NHG het verschil bij.
Huis kopen binnen NHG-grens
Belangrijk is dan wel dat de prijs van het huis dat je koopt wel binnen de kostengrens van € 310.000 valt. Op 1 januari 2021 wordt deze grens verhoogd naar € 325.000. Dat betekent dat de koopsom (of de optelling van de koopsom plus de mee te financieren verbouwingskosten) niet hoger mag zijn. En dat kan bij de hoge huizenprijzen – vooral in de grote steden in de Randstad – problematisch blijken.